Que el inquilino deje de pagar es uno de los problemas más frecuentes que llegan al despacho. La buena noticia es que el procedimiento está bien definido. La mala es que un error al principio puede retrasarlo varios meses. Le explico, en el orden en que conviene hacerlas, las cosas que hay que tener en cuenta.
Antes de nada: lo que no debe hacer
Por muy clara que sea la deuda, no cambie la cerradura, no corte el agua o la luz y no retire las pertenencias del inquilino. Son conductas que pueden ser delictivas y que le ponen en una posición mucho peor. La vivienda solo se recupera con una resolución judicial.
1. Hable con el inquilino y documente la deuda
A veces el impago es puntual: una baja, un despido, un retraso de la nómina. Si hay voluntad de pagar, lo más rápido y barato es un acuerdo por escrito: reconocimiento de lo que se debe, calendario de pagos y qué pasa si se incumple. Si el acuerdo falla, ese documento le sirve de prueba.
2. Envíe un requerimiento de pago fehaciente
Si no hay acuerdo, envíe un burofax con certificación de texto y acuse de recibo en el que reclame las rentas debidas. Es un paso muy importante por dos motivos:
- Si se envía al menos treinta días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga, este pierde la posibilidad de enervar el desahucio, es decir, de pararlo pagando a última hora (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
- Si además incluye una propuesta para resolver el conflicto, puede servir como el intento de negociación previo que exige la ley, del que hablo a continuación.
3. El intento de negociación obligatorio
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga, como regla general, a intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de presentar una demanda civil. El desahucio por falta de pago no está excluido, así que la demanda tiene que acreditar ese intento.
Puede hacerse de varias formas: negociación directa con propuesta por escrito, mediación, conciliación ante notario o registrador, o una oferta vinculante confidencial. Si el inquilino recibe la propuesta y no contesta en el plazo legal, se entiende cumplido el requisito y puede demandar. Los tribunales aún no tienen un criterio uniforme sobre qué contenido mínimo debe tener la propuesta, así que conviene redactarla con cuidado.
4. La demanda de desahucio
Se presenta una demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Zaragoza. En la misma demanda puede reclamar las rentas debidas y las que vayan venciendo durante el juicio. Además, por la Ley de Vivienda, la demanda tiene que indicar:
- Si la vivienda es la residencia habitual del inquilino.
- Si el propietario es o no gran tenedor.
La Ley de Vivienda también obligaba al gran tenedor a acreditar si el inquilino era vulnerable y a pasar antes por una conciliación ante la Administración, pero el Tribunal Constitucional anuló ese requisito en su sentencia 26/2025, así que ya no hay que cumplirlo.
En la mayoría de los casos es obligatorio ir con abogado y procurador. Si el propietario es una sociedad, además paga la tasa judicial; las personas físicas están exentas.
Si solo quiere cobrar porque el inquilino ya ha dejado la vivienda, no hace falta el desahucio: basta con reclamar las rentas.
5. Qué puede hacer el inquilino
Una vez admitida la demanda, el tribunal requiere al inquilino para que en diez días pague, deje la vivienda o se oponga. Pueden pasar tres cosas:
- No hace nada. Se dicta una resolución que pone fin al procedimiento y se mantiene la fecha de lanzamiento que ya figura en el requerimiento.
- Paga todo lo debido (enerva). El desahucio se termina, pero solo si no lo ha hecho antes y no recibió un requerimiento de pago con treinta días de antelación.
- Se opone. Se celebra una vista y el tribunal dicta sentencia.
6. Si el inquilino es vulnerable
Si el inquilino acredita que está en situación de vulnerabilidad, el tribunal lo comunica a los servicios sociales y el procedimiento puede suspenderse. La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé una suspensión de hasta dos meses si el propietario es una persona física y hasta cuatro si es una persona jurídica.
Además, en los últimos años el Gobierno ha aprobado varios decretos con suspensiones extraordinarias. El último, en vigor desde octubre de 2026, refuerza la protección, sobre todo frente a los fondos que compran viviendas o carteras de préstamos, y no se aplica cuando el propietario es un particular con dos viviendas o menos. Estas normas cambian a menudo y algunas no llegan a convalidarse, así que conviene revisar la que esté vigente cuando presente la demanda.
7. ¿Cuánto tarda y cuánto cuesta?
No hay una cifra única. Un desahucio sin oposición suele resolverse en pocos meses; con oposición o con vulnerabilidad, tarda bastante más. En la primera consulta le doy una estimación realista según su caso y la situación del tribunal.
En cuanto al coste, hay que contar con los honorarios de abogado y procurador y, si el propietario es una sociedad, con la tasa judicial. Si el inquilino es condenado, normalmente se le imponen las costas, aunque cobrarlas depende de que tenga bienes o ingresos.
8. Después del lanzamiento: cobrar lo que se debe
La sentencia o el decreto que pone fin al desahucio también condena al pago de las rentas. Si el inquilino no paga voluntariamente, se pide la ejecución para embargar su nómina, sus cuentas u otros bienes. Las rentas pueden reclamarse durante cinco años.
Cómo evitar llegar hasta aquí
Un buen contrato no impide el impago, pero sí facilita mucho resolverlo: identificación correcta de las partes, fianza y garantías bien reguladas (la garantía adicional no puede superar dos mensualidades), un domicilio para notificaciones y, si es posible, un fiador o un seguro de impago.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en Zaragoza?
Depende de la carga del tribunal y de lo que haga el inquilino. Si no paga ni se opone, el procedimiento termina pronto y el lanzamiento se señala en unos meses. Si se opone, hay que esperar a la vista y a la sentencia, y si se acredita vulnerabilidad, el proceso puede suspenderse durante un tiempo.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros si no me pagan?
No. Aunque la deuda sea evidente, hacerlo puede constituir un delito de coacciones y complicar el desahucio. El único camino para recuperar la vivienda es el judicial.
¿Es obligatorio intentar negociar antes de demandar?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de presentar una demanda civil, y el desahucio por falta de pago no está excluido. Si no se acredita, la demanda puede no admitirse.
¿Puedo reclamar las rentas si el inquilino ya se ha ido?
Sí. Las rentas impagadas pueden reclamarse durante cinco años, con un proceso monitorio o un juicio verbal, y también los daños causados en la vivienda.
¿Su inquilino ha dejado de pagar?
Llevo desahucios en Zaragoza desde 1994, para propietarios particulares, empresas y gestoras. Cuénteme su caso y le diré qué pasos dar y cuánto puede tardar.
Artículo de información general, actualizado a 8 de noviembre de 2026. Cada caso necesita un estudio concreto: no tome decisiones sin consultarlo.