Tras una ejecución hipotecaria y una vez se haya enajenado el inmueble sobre el que ha recaído dicha ejecución, la regla general es que se procede mediante mandamiento dirigido al Registro de la Propiedad a la cancelación de las cargas que en dicho Registro consten como posteriores a la hipoteca, ello salvo diversos supuestos que recoge la Ley y reglamento Hipotecaria (art.134, in fine de la Ley Hipotecaria; art.215 del Reglamento Hipotecario; art.107.12 de la Ley Hipotecaria y art.131 de la Ley Hipotecaria).
Sin embargo, ¿qué ocurre cuando la transmisión del dominio sobre la finca lo es en virtud de una dación en pago?
Salvo que la dación haya tenido lugar a través de un Convenio de Realización en un Procedimiento de Apremio sobre bienes embargados, con homologación judicial (artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), las cargas inscritas en el registro de la Propiedad con posterioridad a la constitución de la Hipoteca, PREVALECEN, incluso aunque la dación en pago haya sido acordada u homologada en sede judicial.
Así lo declara la Dirección General de los Registros y del Notariado en DGRN en la Resolución de 21 de septiembre de 2018 :
“(…) pues la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción de la hipoteca que garantiza el préstamo saldado mediante la dación en pago de la finca hipotecada no encuentra amparo en nuestro vigente Derecho positivo, ni resulta compatible, en ausencia de la conformidad de sus titulares -o de trámites equivalentes a los previstos legalmente para la salvaguarda de tales derechos en el caso de las ejecuciones judiciales o extrajudiciales de la finca hipotecada-, con el principio de tutela judicial efectiva del derecho de los titulares de tales cargas, titulares que ni han podido ejercitar sus derechos a pagar la deuda y subrogarse en la posición del acreedor, ni a intervenir en la subasta, ni a obtener, en su caso, el sobrante sobre el precio del remate, dada la conclusión del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados en virtud del acuerdo transaccional alcanzado entre ejecutante y ejecutado, ni finalmente han prestado su consentimiento o conformidad a dicho acuerdo que, por consiguiente, no les resulta oponible en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.”
Esto lleva a la conclusión conforme a la cual, si lo que se pretende es una adjudicación por parte del acreedor hipotecario y con ello, cancelar las cargas y anotaciones posteriores a la hipoteca, es preciso que se haya procedido a instar una ejecución hipotecaria, y que en el seno de la misma, tras el trámite que garantiza la notificación de la existencia de dicho procedimiento a los titulares de derechos anotados o inscritos posteriormente a la hipoteca, procederse a la adjudicación mediante el Decreto de Adjudicación que apruebe el remate y que recoja que se ha consignado el precio y resto de circunstancias que permiten la inscripción de la finca a favor del ejecutante.
Ello por cuanto el artículo 132 de la Ley Hipotecaria establece que la Calificación de Registrador previa a la inscripción de la adjudicación, debe de comprender, no solo la certeza de la notificación del procedimiento a los titulares de derechos anotados o inscritos con posterioridad a la hipoteca, sino también, a que lo que se le haya entregado al acreedor en pago del principal del crédito, intereses y costas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria, y que el valor de lo adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito, o que en el caso en el que lo hubiera superado, el exceso a dicho crédito por el que se instó la ejecución hipotecaria, quedó consignado y a disposición de los acreedores posteriores.
Sin embargo, cuando se pretende la adjudicación mediante dación en pago y ésta se articula dentro de un convenio de realización entre ejecutante y ejecutado, aprobado por el Letrado de la Administración de Justicia (artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en procedimiento cambia y es suficiente que el convenio se apruebe previa la conformidad de los acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro con posterioridad a la hipoteca.
Artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «(…) Cuando el convenio se refiera a bienes susceptibles de inscripción registral será necesaria, para su aprobación, la conformidad de los acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro correspondiente con posterioridad al gravamen que se ejecuta.»
De esta manera, una vez adjudicado en dación por pago de deudas el bien hipotecado, se expedirá mandamiento al Registro de la Propiedad para la cancelación de la hipoteca y de las cargas que figuren en el Registro con posterioridad a la misma