OPINIÓN JURÍDICA:
Los antecedentes son los siguientes:
Previa a la celebración de un matrimonio, uno de los cónyuges entra a formar parte de una cooperativa de viviendas, firma un documento de adhesión a la misma, se estipula un precio y se entrega una cantidad de dinero. En el documento que se firma con la cooperativa se establece expresamente que la cooperativa “se obliga a transferir la propiedad de la vivienda arriba indicada a D ………..una vez se halle finalizada su construcción”.
Tres meses después de firmar este documento, los cónyuges contraen matrimonio, se someten a la legislación foral aragonesa y dos años después, comparecen ante el notario para otorgar la escritura pública de compraventa, acto que realizan en beneficio de la sociedad consorcial.
La discusión se plantea en un procedimiento de liquidación de la sociedad consorcial en la que se discute el carácter consorcial o privativo de éste inmueble
MI OPINIÓN: CONSIDERO QUE EL BIEN ES CONSORCIAL
Mis argumentos son los siguientes:
El contrato firmado por el esposo y la cooperativa antes del matrimonio es un contrato que obliga a las partes, se estipula un precio, una forma de pago, pero no se transmite la propiedad, no hay tradición, ya que esta se demora conforme a dicho documento, al momento en el que se halle finalizada la construcción. Hasta ese momento, hasta el otorgamiento de la escritura pública de compraventa en el que los ya cónyuges adquieren para su sociedad conyugal, el único titular del inmueble es la Cooperativa.
Ley 15/1967, de 8 de abril, sobre compilación del Derecho civil de Aragón.
Artículo treinta y siete. Bienes comunes.
«Constituyen el patrimonio común: Primero. Los bienes inmuebles o sitios adquiridos a título oneroso constante matrimonio, por cualquiera de los cónyuges a costa del caudal común.»
Establece por ello este precepto “la adquisición onerosa” como negocio jurídico a examinar y ello porque, el art 38 del mismo cuerpo legal, otorga el carácter privativo a los inmuebles “aportados”, es decir, aquellos cuya titularidad dominical ya la ostentaba uno de los cónyuges al contraer matrimonio. Resulta por ello necesario determinar cuál es el negocio jurídico que, en el caso que nos ocupa, transfiere la propiedad:
- si el documento privado por el que el esposo pasa a ser socio de la cooperativa, pero no propietario del inmueble, o
- la escritura pública conforme a la cuál, la Sociedad Cooperativa, transfiere mediante su adjudicación, el inmueble a los cónyuges, quienes literalmente adquieren “con el carácter de común”.
Una COOPERATIVA DE VIVIENDAS es una sociedad de capital variable y estructura y gestión democráticas que asocian en régimen de libre adhesión y baja voluntaria a un mínimo de socios, que tienen por interés común el de conseguir a través de una actividad empresarial cooperativizada el uso o la propiedad de viviendas y/o locales o instalaciones complementarias de su propiedad para sí y las personas que convivan con ellos.
Este carácter «mediador» de las cooperativas de viviendas introduce algunas peculiaridades en lo que respecta a la promoción y transmisión de la propiedad inmobiliaria en relación a los socios cooperativistas que han sido puestas de manifiesto en los trabajos sobre el tema de TRUJILLO DÍAZ.
El ingreso del socio en la cooperativa, no es un arrendamiento de obra ni una compraventa de piso futuro (de ahí la inaplicación de la normativa protectora de consumidores a los socios, v. SAP Cádiz 25.7.2005, AC 1647, Madrid, 30.3.2006, AC 1735), sino el resultado de un contrato de tipo asociativo, aunque éste se acompañe de cláusulas de adjudicación provisional por precio aproximado, o de las que facultan la separación del adquirente del proyecto, presentando un sustituto (STS 12.11.1990, RA 8702).
El pago de las aportaciones sociales y las cuotas de entrada exigidas no son parte del precio de una compraventa aplazada del art. 1356 CC, sino la forma que tiene el socio de contribuir a la consecución del objeto social.
Si seguimos analizando el contrato de cooperativa y la historia registral de la finca en cuestión, se observa, aparte de los pagos efectuados antes de la adjudicación, que en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los cónyuges se subrogan en un préstamo hipotecario que hasta aquella fecha estuvo concedido a la Sociedad Cooperativa.
Difícilmente podemos entender al esposo como propietario de un inmueble sobre el que existe constituida una garantía hipotecaria que obliga a la Cooperativa, única que tiene la facultad de gravar, disponer, enajenar… ejercer todas las facultades dominicales que le otorga el carácter de propietario
Este análisis es únicamente fruto de un estudio de un asunto concreto, fundado en una opinión jurídica del letrado que suscribe y que, por ello, puede estar sujeto a cualquier otra opinión jurídica mejor fundada en derecho
