{"id":3410,"date":"2024-01-09T10:39:15","date_gmt":"2024-01-09T10:39:15","guid":{"rendered":"https:\/\/abogado-zaragoza.com\/?p=3410"},"modified":"2024-01-09T12:53:48","modified_gmt":"2024-01-09T12:53:48","slug":"se-cancelan-las-cargas-anotadas-posteriores-a-la-hipoteca-en-el-supuesto-de-adjudicacion-por-dacion-en-pago-la-hipoteca-en-el-supuesto-de-adjudicacion-por-dacion-en-pago","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/abogado-zaragoza.com\/index.php\/2024\/01\/09\/se-cancelan-las-cargas-anotadas-posteriores-a-la-hipoteca-en-el-supuesto-de-adjudicacion-por-dacion-en-pago-la-hipoteca-en-el-supuesto-de-adjudicacion-por-dacion-en-pago\/","title":{"rendered":"\u00bfSe cancelan las cargas anotadas posteriores a la hipoteca en el supuesto de adjudicaci\u00f3n por daci\u00f3n en pago?"},"content":{"rendered":"\t\t
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Tras una ejecuci\u00f3n hipotecaria y una vez se haya enajenado el inmueble sobre el que ha reca\u00eddo dicha ejecuci\u00f3n, la regla general es que se procede mediante mandamiento dirigido al Registro de la Propiedad a la cancelaci\u00f3n de las cargas que en dicho Registro consten como posteriores a la hipoteca<\/strong>, ello salvo diversos supuestos que recoge la Ley y reglamento Hipotecaria (art.134, in fine de la Ley Hipotecaria; art.215 del Reglamento Hipotecario; art.107.12 de la Ley Hipotecaria y art.131 de la Ley Hipotecaria).<\/p>

Sin embargo, \u00bfqu\u00e9 ocurre cuando la transmisi\u00f3n del dominio sobre la finca lo es en virtud de una daci\u00f3n en pago?<\/strong><\/h4>

Salvo que la daci\u00f3n haya tenido lugar a trav\u00e9s de un Convenio de Realizaci\u00f3n en un Procedimiento de Apremio sobre bienes embargados, con homologaci\u00f3n judicial (art\u00edculo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), las cargas inscritas en el registro de la Propiedad con posterioridad a la constituci\u00f3n de la Hipoteca, PREVALECEN<\/strong><\/span>, incluso aunque la daci\u00f3n en pago haya sido acordada u homologada en sede judicial.<\/p><\/blockquote>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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As\u00ed lo declara la Direcci\u00f3n General de los Registros y del Notariado en DGRN en la Resoluci\u00f3n de 21 de septiembre de 2018<\/a><\/strong> :<\/p>

\u201c(\u2026) pues la cancelaci\u00f3n de las cargas posteriores a la inscripci\u00f3n de la hipoteca que garantiza el pr\u00e9stamo saldado mediante la daci\u00f3n en pago de la finca hipotecada no encuentra amparo en nuestro vigente Derecho positivo, ni resulta compatible, en ausencia de la conformidad de sus titulares -o de tr\u00e1mites equivalentes a los previstos legalmente para la salvaguarda de tales derechos en el caso de las ejecuciones judiciales o extrajudiciales de la finca hipotecada-, con el principio de tutela judicial efectiva del derecho de los titulares de tales cargas, titulares que ni han podido ejercitar sus derechos a pagar la deuda y subrogarse en la posici\u00f3n del acreedor, ni a intervenir en la subasta, ni a obtener, en su caso, el sobrante sobre el precio del remate, dada la conclusi\u00f3n del procedimiento de ejecuci\u00f3n directa sobre bienes hipotecados en virtud del acuerdo transaccional alcanzado entre ejecutante y ejecutado, ni finalmente han prestado su consentimiento o conformidad a dicho acuerdo que, por consiguiente, no les resulta oponible en los t\u00e9rminos que resultan de los anteriores fundamentos jur\u00eddicos.\u201d<\/p><\/blockquote>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Esto lleva a la conclusi\u00f3n conforme a la cual, si lo que se pretende es una adjudicaci\u00f3n por parte del acreedor hipotecario y con ello, cancelar las cargas y anotaciones posteriores a la hipoteca, es preciso que se haya procedido a instar una ejecuci\u00f3n hipotecaria<\/strong>, y que en el seno de la misma, tras el tr\u00e1mite que garantiza la notificaci\u00f3n de la existencia de dicho procedimiento a los titulares de derechos anotados o inscritos posteriormente a la hipoteca, procederse a la adjudicaci\u00f3n mediante el Decreto de Adjudicaci\u00f3n que apruebe el remate y que recoja que se ha consignado el precio y resto de circunstancias que permiten la inscripci\u00f3n de la finca a favor del ejecutante.
Ello por cuanto el art\u00edculo 132 de la Ley Hipotecaria<\/a><\/strong> establece que la Calificaci\u00f3n de Registrador previa a la inscripci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n, debe de comprender, no solo la certeza de la notificaci\u00f3n del procedimiento a los titulares de derechos anotados o inscritos con posterioridad a la hipoteca, sino tambi\u00e9n, a que lo que se le haya entregado al acreedor en pago del principal del cr\u00e9dito, intereses y costas, no exceden del l\u00edmite de la respectiva cobertura hipotecaria, y que el valor de lo adjudicado fue igual o inferior al importe total del cr\u00e9dito, o que en el caso en el que lo hubiera superado, el exceso a dicho cr\u00e9dito por el que se inst\u00f3 la ejecuci\u00f3n hipotecaria, qued\u00f3 consignado y a disposici\u00f3n de los acreedores posteriores.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Sin embargo, cuando se pretende la adjudicaci\u00f3n mediante daci\u00f3n en pago y \u00e9sta se articula dentro de un convenio de realizaci\u00f3n entre ejecutante y ejecutado<\/strong><\/span>, aprobado por el Letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia (art\u00edculo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en procedimiento cambia y es suficiente que el convenio se apruebe previa la conformidad de los acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro con posterioridad a la hipoteca.<\/p>

Art\u00edculo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: \u00ab(…) Cuando el convenio se refiera a bienes susceptibles de inscripci\u00f3n registral ser\u00e1 necesaria, para su aprobaci\u00f3n, la conformidad de los acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro correspondiente con posterioridad al gravamen que se ejecuta.\u00bb<\/p><\/blockquote>


De esta manera, una vez adjudicado en daci\u00f3n por pago de deudas el bien hipotecado, se expedir\u00e1 mandamiento al Registro de la Propiedad para la cancelaci\u00f3n de la hipoteca y de las cargas que figuren en el Registro con posterioridad a la misma<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Tras una ejecuci\u00f3n hipotecaria y una vez se haya enajenado el inmueble sobre el que ha reca\u00eddo dicha ejecuci\u00f3n, la regla general es que se procede mediante mandamiento dirigido al Registro de la Propiedad a la cancelaci\u00f3n de las cargas que en dicho Registro consten como posteriores a la hipoteca, ello salvo diversos supuestos que 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